Выбор строителя — подрядчика

Кто Вам больше подойдёт — зануда-перфекционист или балагур и не дурак выпить?
Молодой, энергичный и амбициозный оптимист или немолодой и медлительный скептик?
Если Вы сейчас задумались — кого бы Вы выбрали из перечисленных, бросьте — эти качества никак не характеризуют строителя с точки зрения результата, они только показывают, с кем бы Вам было психологически удобнее работать.
На самом деле дойти до успешного завершения можно с любым из них, и весьма успешно. Но для этого кое-что потребуется и от Вас. Здесь я попробую поделиться своим личным  опытом в строительстве (работал немного мастером, прорабом, начальником участка), и опытом надзора за строительством своих проектов.
Секрет выбора строителя на самом деле кроется в шаблонах поведения самого застройщика — как он склонен выстраивать отношения с теми, кого нанимает. Но начну я с другого, с качеств прораба — подрядчика, так будет правильнее: без нормального прораба нет нормальной стройки.

Как выбрать строителей для строительства дома? Прораб.

У него обязательно есть стабильный кадровый состав, он плотно и ежедневно контролирует своих рабочих, он имеет высшее спец. образование.

железобетонная плита сечение армированиеНет, даже не так — образование должно быть на первом месте: прораб должен знать, почему в железобетоне рабочее армирование расположено сверху и снизу, и никогда — в середине сечения (там только «лягушки», вспомогательные каркасы, картинка справа); почему вибратор при работе не должен касаться стержней арматуры — и кстати, не перепутать, о каком, собственно, вибраторе идет речь; он обязан свободно читать строительные чертежи; ну, и многое другое, что дается только образованием, и специальным. Это важно.

Стабильность кадрового состава — на втором месте.
Стоит команде получить поток заказов (завоевана репутация, сработала цепочка «сарафанного радио»), как перед прорабом встает дилемма — брать все подвернувшиеся заказы (и выполнять их параллельно), или ставить в очередь — и рисковать потерей нетерпеливых клиентов.
Если брать заказы, то это значит нанять вторую бригаду и вести два объекта параллельно, разрываясь между двумя объектами — снабжение, организация, контроль. Нанимать себе помощника, а тем более второго прораба — нет, не получится по финансам; да и доверить стройку другому  здесь не хочется. Значит, в ситуации с нетерпеливым клиентом выбор этот скорее будет в пользу поднайма бригады, чаще всего — по объявлениям. И тут возникают неизбежные риски — уровня квалификации бригады (да и её добросовестности), и риск взаимной несработанности. Что-то выясняется на ходу, а что-то долго зреет нарывом, но в большинстве случаев неизбежны брак и ошибки в работе той самой «параллельно» ведомой бригады. За чей счет будут исправляться ошибки, и будет ли прораб настолько совестлив, что признает их? Сложный вопрос… На практике — клиент вынужден сам отслеживать качество, рыская по сети, привлекая сомнительных «экспертов» на форумах, и в итоге получая проблему (очевидную или скрытую, отложенного действия). Бригада рабочих тоже в шоке — они ведь все делали, как всегда, а прораб так и вовсе пострадал ни за что — он ведь поставил задачу рабочим, как обычно. Конечно, дальше отношения прораба и рабочих (если останутся на объекте) нормализуются, но сейчас эту проблему нужно решать, и кому-то оплачивать.
Итак, второй признак – постоянный состав исполнителей (хотя бы на половину).

Третье качество Хорошего Прораба — это готовность плотно контролировать рабочих. Лично и каждодневно. Не стану пересказывать все проблемные ситуации, к которым приводило прохладное отношение прораба к контролю, но поверьте — их видел много. Прораб должен быть на месте, когда внезапно кончились электроды для одной толщины стали, а сварщику нужно сваривать сталь другой толщины, и он будет варить тем, что есть. По утрам в понедельник прораб должен не допустить на стройку пострадавших от праздника жизни (в том числе и водителя автокрана или бульдозериста). А во время доставки бетона – отобрать сертификат и залить образцы. И не самое второстепенное – перевести рабочим строительные чертежи на простой человеческий язык.
(по опыту —  с этим последним, способностью читать чертежи, полная катастрофа; из всех строящихся в последние годы проектов только один — два могут похвастать наличием прораба с образованием — все остальные объекты под управлением «продвинутых» бригадиров, и с чертежами у них очень плохо: не там и не так сделанные конструкции, незамеченная вовремя арматура или даже проем (!); редко кто из них задает вопросы проектировщику — все больше сами)

Вот, собственно, и всё, чем отличается Хороший Прораб:
1. знания;
2. постоянная бригада;
3. присутствие на стройплощадке, контроль качества.
Опыт, конечно, подразумевается.

Но правильным должен быть не только прораб — ваш подход к заказу строительных работ тоже влияет на результат. Это и есть тот секрет, который на самом деле находится внутри вас.

За что мы любим китайские подделки
или зачем нужен настоящий прораб.

Если читать истории частных строек на специальных форумах, то много таких:
«Я нанял прораба с бригадой, а потом договорился с бригадой напрямую, и за качеством теперь смотрит бригадир» — понятно, что прораб здесь был понят, как посредник, и стало быть, застройщик сэкономил. Руководить теперь будет бригадир, но на самом деле — сам застройщик (он еще об этом не знает).
«За этот сезон я залью фундамент, а в следующем — построю коробку. Найму бригады проверенных специалистов на фундамент и на кладку – все будет на высшем уровне». Здесь застройщик сам определяет этапность строительства и сам ведет найм рабочих, контроль качества и снабжение. И неизбежно делает ошибки.

Заменить прораба собой или вообще устранить из процесса — начало истории неудач и печали.
Бригадир в роли прораба — это как левый китайский Айфон: он почти похож, но это выброшенные деньги. Именно у таких «прорабов», как правило, случаются ошибки в реализации проекта, понимании чертежей (непонятно, а потому не запоминается) и нестыковки со смежниками (которые по очередности идут после коробки здания). Ещё хуже, если руководить будете Вы — бизнесмен, фрилансер и просто очень хороший человек.
Ответственность за качество – это не только строгость взгляда и командный тон; для контроля качества надо знать строительную физику (почему вертикальные стенки котлована в песчаных грунтах скорей всего обрушатся) и строительную механику (почему в плите на двух опорах основная арматура внизу, а в консольной плите – сверху). Надо знать взаимозависимости процессов – почему после выполнения эркера надо сначала сделать его покрытие с водоотведением, а потом штукатурить весь дом; что делать сначала – подпорные стены на участке или подвал основного дома. Для того, чтобы знать такие вещи (а их не пишут в интернете, и не подскажут на форумах), надо провести не одну стройку в качестве главнокомандующего. Что-то подсмотреть со стороны, конечно, можно, но без знания сути это не делает из сержанта полководца, а из бригадира — прораба. Тем более об этих сторонах процесса не подозревает Очень Хороший Человек, взявшийся руководить стройкой своего дома.

Вот потому ни он, ни самый строгий, непьющий и морально устойчивый бригадир никогда не заменит прораба. Даже идеальный бригадир, нанятый на роль прораба, будет у вас иногда спрашивать, что и когда делать (в отличие от прораба, который будет иметь четкий план действий), а если этот бригадир ещё и умён, то постарается взять на себя только отдельные этапы коробки здания, без всего остального – кровли, отделки, инженерки, столярки. И вы имеете все шансы выслушать от пришедших после кровельщиков о недоведённых фронтонах и не «пляшущих» верхах стен под мауэрлаты; от маляров  — о проблемах с вертикальностью кладки стен (которые, конечно же, можно решить дорогостоящей дополнительной стяжкой), а от инженеров — о забытых штрабах и отверстиях (которые теперь надо пробивать в стенах, фундаментах, перекрытиях).

Прораб нужен для того, чтобы грамотно выстроить строительный процесс – от разбивки осей до установки душа. Во вторую очередь – для оперативных решений. В третью – для контроля рабочих. А не наоборот.

Прораб должен быть настоящий. Не заменитель в виде продвинутого бригадира или Вас (очень хорошего человека).

Если он есть.

prorab_02Если Вы наняли знающего прораба (с собственной бригадой, постоянно контролирующего процесс), тогда важно знать и второе  правило – как правильно выстроить отношения с ним.
«Нужна бригада на строительство дома» — куча объявлений и «тендеров» на строительных форумах — где, возможно, и вы нашли свою мечту. Однако там работает одно правило — кто предложит более привлекательную цену, тот и подрядчик. Нет, конечно вы не такой простак, чтобы верить в низкую цену за высокое качество – вы ищете прораба с отзывами.
Окей. Но давайте взглянем на ситуацию с той стороны — глазами потенциального подрядчика. Прораб с отзывами хорошо понимает, что его предложение вы будете рассматривать в одном ряду со множеством других. И свою цену он сформирует так, чтобы не сильно выделяться на этом фоне, а только чуть-чуть. Надбавка за качество. За повышенный его уровень.
А знаете ли вы, от какого уровня он отсчитывал? Какой уровень качества сегодня – базовый?
Походите по форумам, почитайте темы из категории «мой отчет о стройке». Зайдите в мой раздел «Надзор самостоятельно» — там я даю фотографий строительных ляпов, ошибок и брака. Знайте, что очень часто сегодня кладку стен ведут кое-как, опалубку «оптимизируют», железобетон армируют как Бог на душу положит, его же бетонируют с кавернами, узлы стропильных соединений крыши «упрощают» до пещерных. Вот это и есть обычный на сегодня уровень качества строительства. И именно от цены на него должен отталкиваться в своей смете прораб – Самый Знающий, Очень Совестливый, Ответственный. Он, конечно, может выровнять свою цену по ценам халтурщиков (коих не счесть, и все они дали вам свои предложения) и при этом пытаться держать уровень настоящего качества — но тогда сам останется без зарплаты (бригаде-то отдай – не греши, они не позволят не рассчитаться); и ещё он может пойти на компромисс с совестью, смирившись с неизбежным, и «упростить» технологии (кладки, бетонирования, вязки арматурных каркасов).

Да, он, настоящий прораб, знает, как надо вести кладку из газобетона, но одно дело знать, а другое – потребовать от бригады выполнить кучу «ненужных» операций, которые дает в своем руководстве производитель газоблоков. Ему надо заставить их штрабить кладку каждые четыре ряда, обеспыливать (!) и укладывать арматуру на клей. Понятно, что «недорогие» рабочие скажут: «никто так не делает», и пошлют прораба подальше. Да и правы будут: цена-то одна — что у них, что у соседей. Вы ведь, уважаемый Заказчик, когда выбирали «бригаду с прорабом», следили за уровнем цен, чтоб было, как в среднем по рынку. Да, я знаю что вот именно этой «бригаде с прорабом» вы готовы дать и больше, чтобы все было правильно (тем более, что их на форуме рекомендовали). Но вот за что конкретно вы планируете доплатить? «Качественное» (кладка, монтаж) — это эпитет, а что конкретно Вы хотите видеть?
Ну что ж, давайте попробуем провести такой конкретный разговор с прорабом.

Именно сейчас, перед составлением сметы, зададим ему нужный уровень качества строительства,  в правильных выражениях. Не «так, как у форумчанина Х» или «как у знакомого У» — а так, как написано в технологической карте (для железобетонных конструкций, кладки, утепления).
Этих карт немного – вы все это сможете отыскать и распечатать, чтобы прочесть самостоятельно и проверять строителей. Это технологическая карта на выполнение монолитной или сборной железобетонной конструкции – для фундаментов, колонн, перекрытий; это рекомендации производителя по ведению кладки из блоков Поротерм (Кератерм /Керамейя) или газоблоков; тех. карты утепления фасадов мокрым способом.

И ещё что надо не упустить — договориться о методах контроля, чтобы при проверке не услышать хрестоматийное «за такие деньги вы еще миллиметры меряете?». Да, точность ведения кладки нужна миллиметров, и это — требование СНиП. Методы описаны в нормах,  для кладки и бетона это  СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции. Опять же, ничего сверхъестественного, по одной табличке в каждом из документов — приемка кладки и приемка железобетонных конструкций.

Больше ничего тут и не нужно, на этой основе прораб и должен составить смету — персонально для вас, для нужного вам уровня качества. Обозначив желаемую планку качества (по технологии) и способ контроля (по нормам), можно начинать разговор о цене. Заметьте, не после того, как вы провели «тендер» на форуме, а до этого. Чтобы  прораб изначально, при расчете стоимости работ, закладывал в них именно такой уровень качества. И чтобы бригаде доводил эту задачу, подкрепив с одной стороны соответствующими расценками, а с другой – четкими требованиями. Ну, и чтобы все остальные соискатели, из тех, кто ищет легкого заработка, не беспокоились сами и не спамили Вас.

Вот это и есть самый большой отход от любимой народом практики – договориться о цене, а потом заявлять планку качества. И наверное, это секрет.
Ну вот, я вам его и выдал.

Смета

Если вы получили смету, и она очень хороша и понятна — там с десяток строк, и в этих строках — весь ваш дом, от котлована и до краника в ванной, то это на самом деле не смета, а технико-экономический расчет (ТЭР) по аналогам. Строитель брал из вашего проекта данные по его, проекта, площади, и умножал на среднюю стоимость аналогичного дома за 1 квадратный метр. Или (что хуже) брал из проекта реальные объемы работ (кладки и бетонирования) и умножал их на известные ему цифры стоимости, игнорируя все остальные работы, основные и подсобные. При таком подходе «новости» о стоимости вашего строительства появятся буквально сразу, как только первый аванс будет реализован.

Строительной сметой можно назвать документ, где каждый этап строительства разложен на работы, включая маленькие и подсобные, и он не может быть меньше нескольких страниц (для частного дома в два — три этажа).  В такой смете не должно быть «белых пятен» — все, что указано в проекте (плюс подсобные работы) должно иметь количественное и стоимостное выражение. Иначе говоря, во время строительства никакие «дополнительные работы» возникать не должны. Да, могут измениться цены на стройматериалы (это нужно оговорить в договоре или частном соглашении), но больше никаких причин для пересмотра сметы быть не должно.

Может ли такая смета быть бесплатной? Категорически — нет! Для того, чтобы сделать её, прорабу понадобится несколько дней работы, и после этого подарить её Вам, что бы Вы смогли рассылать её по конкурентам? Не ждите бесплатной работы, а если кто-то дал смету бесплатно — не ждите качества. По бесплатной смете будут платные коррективы — но уже не сметы, а счета на оплату выполненных работ.

График финансирования и способ приемки этапов.

График финансирования нечасто предлагается прорабом заказчику, но именно этот документ в комбинации со сметой позволяет застройщику отслеживать ход работ (нет ли пропущенных этапов и «мелочей»), а честному прорабу фиксировать выполненные объёмы работ (актом приемки). Исходя из этого, обоим сторонам необходимо договориться о способ приемки работ. Первое — уведомление: застройщик (заказчик строительства) должен быть своевременно извещен о готовности объёма / этапа к сдаче, и принять его до начала следующего. Второе — как проверяем. Как говорилось выше, для этого существуют нормы, ничего выдумывать не надо. Приемку можно проводить самостоятельно (вооружившись нормативными критериями и опытом контроля таких работ), можно привлечь и специалиста по техническому надзору.

Кажется, ничего не забыл, но если все равно остались вопросы, прошу на мою страничку в ФБ. Понимаю, что может быть множество нюансов, и не так просто иногда выбрать строителей для строительства дома.

Добавить комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Показать
Поделится в Facebook
Поделится в Twitter
Поделится в Google Plus
Поделится в Одноклассники
Поделится в Вконтакте
Скрыть