Вибір будівельника – підрядника

Хто краще: зануда – перфекціоніст – або балакун і не дурень випити?
Молодий, енергійний і амбітний оптиміст чи немолодий і повільний скептик? Насправді це питання психології (і звичайно, також важливе) – але будь-який з них зможе зробити чудово свою роботу, якщо він – справжній виконроб. Справа в тому, як дізнатися, що у нього в професійному багажі – знання й досвід, сумлінність та репутація – або тільки натиск з самопіаром?

Справжній виконроб для будівництва будинку.

У нього 1. стабільний кадровый склад бригади, 2. він щільно (та щодня!) контролює своїх робочих, і 3. має вищу будівельну освіту.

Ні, навіть не так — освіта на першому місці: виконроб повинен знати, чому в залізобетоні робоче армування розташоване зверху і знизу, і ніколи – в середині перетину (там тільки “жабки”, допоміжні каркаси);залізобетонна плита перетин армування чому вібратор при роботі не повинен торкатися стрижнів арматури – і до речі, не переплутати, про який, власне, вібратор йдеться; має вільно читати будівельні креслення і знати, звідки беруться будівельні норми. Це дається тільки освітою, спеціальною. Диплом фізика або авіабудівника вітається, але не береться до уваги. Як дізнатися про диплом будівельника (пряме запитання тут не поставиш) – тут можна використовувати лакмусовий папірець, проект. Добре працює нехитра психологічна наживка “провести паралельно зі складанням кошторису й експертизу проекту”. Якщо претендент відразу пропонує змінити принципову схему фундаментів, з простого й недорогого стрічкового збірного на плитний, пальовий або той же стрічковий, але монолітний – то він і гадки не має про те, як в проекті з’являються такі рішення, тобто не знає про будівельні норми і процедури вибору фундаменту. Зазвичай, до речі, такі пропозиції ведуть до здорожчання проекту – і це теж його характеризує. Сумлінний, справжній виконроб, а не посередник без освіти, в разі якихось підозр запитає геологію ділянки, і повторить сам розрахунок фундаментів – підтвердивши його або спростувавши.

 

Стабильність кадрового складу – на другому місці, і важлива не менше.
Варто команді отримати потік клієнтів (завойована репутація, спрацювало «сарафанне радіо»), як перед виконробом постає дилема – брати всі замовлення, що підвернулися (і виконувати їх паралельно), або ставити в чергу – і ризикувати втратою довгоочікуваних, але нетерплячих клієнтів.
Якщо брати замовлення, то це означає найняти другу бригаду і вести два об’єкти паралельно, розриваючись між двома об’єктами – постачання, організація, контроль. Наймати собі помічника, а тим більше другого виконроба – не вийде з фінансів; та й довіряти будівництво іншому також не хочеться. Значить, в ситуації з нетерплячим клієнтом вибір цей швидше буде на користь піднайму бригади, і найчастіше – за оголошенням. Рівень кваліфікації бригади (та й її сумлінності) невідомий, поки не побачиш у справі, ризик взаємної неспрацьованості, різниці в організації теж є. Щось з’ясовується на ходу, а щось довго визріває наривом, але в більшості випадків в роботі тієї самої “паралельної” бригади неминучі брак і помилки. За чий рахунок будуть виправлятися помилки, і чи буде виконроб настільки совісний, що визнає їх? Складне питання … На практиці – клієнт змушений сам відстежувати якість, нишпорячи по мережі, залучаючи безліч “експертів” на форумах, і в підсумку отримуючи проблему. Очевидну і видну відразу – або приховану, відкладеної дії.
Ні, краще все-таки постійний склад виконавців – і дізнатися про це можна прямим, без жодної ніяковості питанням: “яка бригада буде робити мій будинок, і на якому вашому з ними разом об’єкті вони працювали раніш?”. Відверта брехня, думаю, все-таки виключена, а ухильність відповіді і розпливчасті фрази будуть цілком інформативні. І природно, у справжнього виконроба не піде ні секунди часу, щоб назвати такий об’єкт.

 

Третя властивість – готовність щільно контролювати робочих . Особисто і щодня. Прораб має бути на місці, коли раптово скінчилися електроди для однієї товщини стали, а зварному потрібно варити сталь іншої товщини (і він буде варити тим, що є, якщо не привезти потрібні, не знаючи про наслідки, або не рахуючись з ними). Вранці в понеділок виконроб повинен не допустити на будівництво постраждалих від свята життя (в тому числі і водія автокрана або бульдозериста). А під час доставки бетону – відібрати сертифікат і залити зразки. І не саме другорядне – перекласти робочим будівельні креслення простою людською мовою.

Тут теж є досить доречним просте без вагань питання у лоба: “як часто ви будете контролювати будівництво особисто?”.

 

Ось, власне, і все, чим відрізняється справжній виконроб:
1. знання (освіта + досвід);
2. постійна бригада;
3. присутність на будмайданчику, контроль якості.

Але правильним повинен бути не тільки виконроб – ваш підхід до замовлення будівельних робіт теж впливає на результат.

 

Навіщо виконроб, якщо є бригадир.

Якщо читати історії приватних будівництв на спеціальних форумах, то багато таких:
“найняв виконроба з бригадою, а потім домовився з бригадою безпосередньо” – виконроб тут розумівся, як посередник, і отже, забудовник начебто непогано зекономив. Керувати тепер буде бригадир, але насправді – і сам забудовник теж (він просто ще про це не знає), і витратить тепер уже свого часу на все ті оргпитання, які вирішує виконроб. Купити потрібні інструменти і витратні матеріали (а заодно і перевірити, куди поділися придбані минулого тижня); знайти і домовитися з кранівником і постачальником бетону (і всього іншого); зрозуміти, чи дійсно муляр не може виконати проектне рішення або дурку валяє; знати, що робити, коли бригада просить тиждень відпустки, а насправді знайшла більш вигідну підробітку. Все це вимагає у нього набагато більше часу, ніж у виконроба, в рази і на порядки. Якщо вартість свого часу менше вартості часу виконроба, тоді залишається тільки питання якості рішень – але тут, думаю, й так все ясно.

«За цей сезон я заллю фундамент, в наступному збудую коробку. Винайму бригади перевірених фахівців на фундамент та на мурування – і все в мене буде на вищому рівні». Тут забудовник сам визначає етапність будівництва і сам веде найм робітників, контроль якості й постачання. Займається тим, про що знає з уривчастих відомостей з мережі, і неминуче робить помилки.

Замінити виконроба собою або взагалі усунути з процесу – початок історії невдач і журби.
Бригадир в ролі виконроба – це як лівий китайський Айфон: він схожий, але це викинуті гроші. Саме у таких “виконробів”, як правило, трапляються помилки в реалізації проекту, в тлумаченні креслень (вони складні і незрозуміло для новачка) і нестиковки із суміжниками (інженери, штукатури, лицювальники, віконщики, що йдуть опісля коробки будівлі). Ще гірше, якщо керувати будете Ви – бізнесмен або фрілансер, і просто Дуже Гарна Людина.

 


Виконроб або “майстри”? Що насправді дешевше або дорожче?


Відповідальність за якість – це не тільки суворість погляду і командний тон, а знання не заміниш чесністю. Для контролю якості треба знати будівельну фізику (чому стінки котловану під крутим кутом в піщаних грунтах скоріше за все обваляться) і будівельну механіку (чому в середині плиті на двох опорах основна робоча арматура внизу, а в середині і на кінці консольної плити – зверху). Взаємозалежності процесів – чому після виконання еркера треба спочатку зробити його покриття з водовідведенням, а потім штукатурити весь будинок; що робити спочатку – підпірні стіни на ділянці або підвал основного будинку. Про це не пишуть в інтернеті, і не підкажуть на форумах, треба провести не одне будівництво в якості головнокомандувача. Щось підгледіти з боку, звичайно, можна, але без знання суті це не робить з сержанта полководця, а з бригадира – виконроба. Тим більше про ці сторони процесу не підозрює Дуже Гарна Людина, що взялася керувати будівництвом свого будинку.

Ось тому ні він, ані найсуворіший, непитущий і морально стійкий бригадир ніколи не замінить виконроба. Навіть ідеальний бригадир, найнятий вами на роль виконроба, буде у вас питати, що й коли робити (на відміну від виконроба, який буде мати чіткий план дій), а якщо цей бригадир ще й розумний, то постарається взяти на себе тільки окремі етапи коробки будівлі, без всього іншого – без покрівлі, оздоблення, інженерки, столярки. І ви маєте всі шанси вислухати від тих, хто прийшов після покрівельників про недоведённих фронтонах і не “танцюючих” верхах стін під мауерлат; від малярів – про проблеми з вертикальністю мурування стін (які, звичайно ж, можна вирішити дорогою додатковою стяжкою), а від інженерів – про забуті штраби і отвори (які тепер треба пробивати в стінах, фундаментах, перекриттях). Утвориться повна картина того, що всі без винятку будівельники – …. редиски:

Будівельники - підораси

 

Якщо він є.

prorab_02Якщо Ви найняли знаючого виконроба (що постійно контролює процес та з власною бригадою), тоді важливо знати, як правильно вибудувати відносини з ним.
«Потрібна бригада на будівництво будинку» – купа оголошень й «тендерів» на будівельних форумах – де, можливо, і ви знайшли свою мрію. Однак там працює одне правило – хто запропонує більш привабливу ціну, той і підрядник. Ні, звичайно ви не такий простак, щоб вірити в низьку ціну за високу якість – ви шукаєте виконроба з відгуками.
Окей. Але давайте поглянемо на ситуацію з тієї сторони – очима потенційного підрядника. Виконроб з відгуками добре розуміє, що його пропозицію ви будете розглядати в одному ряду з безліччю інших. І свою ціну він сформує так, щоб не надто вирізнятися на цьому тлі, а тільки ледь-ледь. Надбавка за якість. За підвищений його рівень.
А чи знаєте ви, від якого рівня він відлічував? Який рівень якості сьогодні – базовий? Походіть по форумам, почитайте теми з категорії “мій звіт про будівництво” – багато цікавого…

Отже, коли ви вибирали «бригаду з виконробом», ви стежили за рівнем цін, щоб було, як у середньому по ринку. Так, саме цій «бригаді з виконробом» ви готові дати й більше, аби все було правильно (тим більше, що їх на форумі рекомендували), але от за що конкретно ви плануєте доплатити? “Якісне” (мурування це або монтаж) – це епітет, а що конкретно Ви хочете бачити? У більшості таких історій питання якості на етапі знайомства визначається в термінах “добре” і “чудово”, а на етапі приймання роботи забудовник чомусь раптом починає цікавитися нюансами і цифрами – на скільки міліметрів повинна відхилятися стіна від вертикалі? Обшукавши форуми і гугли, бажана цифра норми знайдена, але бригада категорично не сприймає цей дріб’язковий підхід, і аргументовано заперечує: “Та ми завжди так робили, ніхто не скаржився.” Іноді навіть пропонує фото, адреси, аж до телефону. Вам пропонується стати в один ряд з уже “відпрацьованими” клієнтами – або довести, чому праві будівельні норми (в яких ви й викопали свої дріб’язкові прискіпування). Прораб, що став на сторону бригади (це ж насправді його недогляд), може ще й додати – “А що ви хотіли при такому бюджеті? Сантиметри виловлювати?”

Ну що ж, давайте спробуємо провести конкретну розмову про якість з виконробом – але не в плаванні, а ще на березі. Саме зараз, перед складанням кошторису, задамо йому потрібний рівень якості будівництва , в правильних виразах. Не «так, як у форумчанина Ікс» або «як у знайомого Ігрек» – а так, як написано в технологічній карті (для залізобетонних конструкцій, для мурування, утеплення).
Цих карт небагато – ви все це зможете відшукати і роздрукувати, щоб прочитати самостійно і перевіряти будівельників. Це технологічна карта на виконання монолітної або збірної залізобетонної конструкції – для фундаментів, колон, перекриттів; це рекомендації виробника по веденню мурування з блоків Поротерм (Кератерм / Керамейя) або газоблоків; тех. карти утеплення фасадів мокрим способом.

І ще не випустити – домовитися про методи контролю, щоб при перевірці не почути хрестоматійне “за такі гроші ви ще міліметри міряєте?” Так, точність ведення мурування потрібна міліметрова, і це – вимога норм. Методи перевірки в них описані, для мурування і бетону це СНіП 3.03.01-87 Несучі і огороджувальні конструкції. Знову ж таки, нічого надзвичайного – приймання мурування і приймання залізобетонних конструкцій (все це можна скачувати).

Більше нічого тут і не потрібно, на цій основі виконроб і повинен скласти кошторис – персонально для вас, для потрібного вам рівня якості. Окресливши бажану планку якості (за технологією) і спосіб контролю (за нормами), можна починати розмову про ціну. Не післе того, як ви провели «тендер» на форумі, а до того. Щоб виконроб від початку, при розрахунку вартості робіт, закладав в них саме такий рівень якості. І щоб бригаді доводив цю задачу, підкріпивши з одного боку відповідними розцінками (пряник), а з іншого – чіткими вимогами. Ну, і щоб всі інші претенденти, з тих, хто шукає легкого заробітку, не турбувалися самі і не спамили Вас.

Ось це і є найбільший відхід від улюбленої народом практики – домовитися про ціну, а потім заявляти планку якості.

Кошторис

Якщо ви отримали кошторис, і він дуже хороший і зрозумілий – там з десяток рядків, і в цих рядках – весь ваш будинок, від котловану і до краника у ванній, то це насправді не кошторис, а техніко-економічний розрахунок (ТЕР) за аналогом. Будівельник брав з вашого проекту дані по його, проекту, площі, і перемножував на середню вартість аналогічного будинку за 1 квадратний метр. Або (що ще гірше) брав з проекту реальні обсяги робіт (мурування і бетонування) і множив їх на відомі йому цифри вартості, ігноруючи всі інші роботи, основні і допоміжні. При такому підході “новини” про вартість вашого будівництва з’являться буквально відразу, як тільки перший аванс буде реалізований.

Будівельним кошторисом(приклад такого за посиланням) можна назвати документ, де кожен етап будівництва розкладений на роботи, включаючи маленькі і підсобні, і цей документ не може бути менше декількох сторінок (для приватного будинку в два – три поверхи). У такому кошторисі не повинно бути “білих плям” – все, що зазначено в проекті (плюс підсобні роботи) повинно мати кількісне і вартісне вираження. Інакше кажучи, під час будівництва ніякі “додаткові роботи” виникати не повинні. Так, можуть змінитися ціни на будматеріали (це треба обумовити в договорі або приватній угоді), але більше ніяких причин для перегляду кошторису бути не повинно.

Чи може такий кошторис бути безкоштовним? Категорично – ні! Для того, щоб зробити його, виконробу знадобиться декілька днів роботи – і після цього подарувати його Вам, що б Ви змогли розсилати його по конкурентам, і полегшити їм їх роботу? Не очікуйте безкоштовного кошторису, а якщо хтось дав його задарма – не чекайте якості. За безкоштовним кошторисом будуть платні корективи – але вже не кошторису, а рахунки на оплату виконаних робіт.

Графік фінансування по етапах і спосіб приймання етапів.

Графік фінансування пропонується нечасто, але саме цей документ разом з кошторисом дозволяє відстежувати хід робіт (чи немає пропущених етапів і “дрібниць”), а виконробу фіксувати виконані обсяги робіт (актом приймання). Виходячи з цього, обом сторонам необхідно домовитися про спосіб приймання. Перше – повідомлення: забудовник (замовник будівництва) повинен бути своєчасно повідомлений про готовність обсягу / етапу до здачі, і прийняти його до початку наступного. Друге – домовитися як перевіряємо. Як говорилося вище, для цього існують норми, нічого вигадувати не треба. Приймання можна проводити самостійно (озброївшись нормативними критеріями та ознайомившись із досвідом контролю таких робіт), а можна залучити й доброго фахівця з технічного нагляду.


 

Ну ось, здається все, начебто нічого не забув, але якщо все одно залишилися питання, прошу на мою сторінку в ФБ – як розібратися в кошторисі, де взяти технологічну карту на укладку фундаментних блоків, і що там, в карті, зайве – це все вже нюанси, хоча і дуже важливі.


 

Напишіть відгук

Ви мусите увійти, щоби коментувати.

Показать
Поделится в Facebook
Поделится в Twitter
Поделится в Google Plus
Поделится в Одноклассники
Поделится в Вконтакте
Скрыть