Выбор строителя – подрядчика

Кто лучше: зануда – перфекционист или балагур и не дурак выпить?
Молодой, энергичный и амбициозный оптимист или немолодой и медлительный скептик? На самом деле это вопрос психологии (и конечно, тоже очень важен) – но любой из них может сделать свою работу прекрасно, если он – настоящий прораб. Дело в том, как узнать, что у него в профессиональном багаже – знания и опыт, добросовестность и репутация – или только напористость с самопиаром?

Настоящий Прораб для строительства дома.

У него 1. стабильный кадровый состав, 2. он плотно (и ежедневно!) контролирует своих рабочих, и 3. имеет высшее строительное образование.

Нет, даже не так — образование на первом месте: прораб должен знать, почему в железобетоне рабочее армирование расположено сверху и снизу, и никогда — в середине сечения (там только “лягушки”, вспомогательные каркасы);железобетонная плита сечение армирование почему вибратор при работе не должен касаться стержней арматуры – и кстати, не перепутать, о каком, собственно, вибраторе идет речь; он обязан свободно читать строительные чертежи и знать, откуда берутся строительные нормы. Это дается только образованием, специальным. Диплом физика или авиастроителя приветствуется, но не в счёт. Как узнать о дипломе строителя (прямой вопрос тут не задашь) – здесь можно использовать лакмусовую бумажку, проект. Хорошо работает нехитрая психологическая наживка “провести параллельно с составлением сметы и экспертизу проекта”. Если соискатель сходу предлагает сменить принципиальную схему фундаментов, с простого и недорогого ленточного сборного на плитный, свайный или тот же ленточный, но монолитный – то он понятия не имеет о том, как в проекте появляются такие решения, то есть не знает о строительных нормах и процедуре выбора фундамента. Как правило, кстати, такие предложения ведут к удорожанию проекта – и это тоже его характеризует. Добросовестный, настоящий прораб, а не посредник без образования, в случае каких-то подозрений запросит геологию участка, и повторит сам расчет фундаментов – подтвердив его или опровергнув.

 

Стабильность кадрового состава – на втором месте, и важна не меньше.
Стоит команде получить поток клиентов (завоевана репутация, сработало «сарафанного радио»), как перед прорабом встает дилемма — брать все подвернувшиеся заказы (и выполнять их параллельно), или ставить в очередь – и рисковать потерей долгожданных, но нетерпеливых клиентов.
Если брать заказы, то это значит нанять вторую бригаду и вести два объекта параллельно, разрываясь между двумя объектами — снабжение, организация, контроль. Нанимать себе помощника, а тем более второго прораба – нет, не получится по финансам; да и доверить стройку другому  здесь не хочется. Значит, в ситуации с нетерпеливым клиентом выбор этот скорее будет в пользу поднайма бригады, чаще всего — по объявлениям. Уровень квалификации бригады (да и её добросовестности) неизвестен, пока не увидишь в деле, риск взаимной несработанности, разности в организации тоже есть. Что-то выясняется на ходу, а что-то долго зреет нарывом, но в большинстве случаев в работе той самой “параллельной” бригады неизбежны брак и ошибки . За чей счет будут исправляться ошибки, и будет ли прораб настолько совестлив, что признает их? Сложный вопрос… На практике – клиент вынужден сам отслеживать качество, рыская по сети, привлекая множество “экспертов” на форумах, и в итоге получая проблему. Очевидную и видную сразу – или скрытую, отложенного действия.
Нет, лучше всё-таки постоянный состав исполнителей – и узнать об этом можно прямым, без стеснения вопросом: “какая бригада будет делать мой дом, и на каком вашем с ними вместе объекте они работали раньше?”. Откровенное враньё, думаю, всё-таки исключено, а уклончивость и расплывчатые фразы будут вполне информативны. И естественно, у настоящего прораба не уйдёт ни секунды времени, чтобы назвать такой объект.

 

Третье качество — готовность плотно контролировать рабочих. Лично и каждодневно. Прораб должен быть на месте, когда внезапно кончились электроды для одной толщины стали, а сварщику нужно сваривать сталь другой толщины (и он будет варить тем, что есть, если не привезти нужные, не зная о последствиях, или не считаясь с ними). По утрам в понедельник прораб должен не допустить на стройку пострадавших от праздника жизни (в том числе и водителя автокрана или бульдозериста). А во время доставки бетона – отобрать сертификат и залить образцы. И не самое второстепенное – перевести рабочим строительные чертежи на простой человеческий язык.

Тут тоже вполне уместен простой без экивоков вопрос в лоб: “как часто вы будете контролировать стройку лично?”.

 

Вот, собственно, и всё, чем отличается настоящий прораб:
1. знания (образование + опыт);
2. постоянная бригада;
3. присутствие на стройплощадке, контроль качества.

Но правильным должен быть не только прораб – ваш подход к заказу строительных работ тоже влияет на результат.

 

Зачем настоящий прораб, если есть бригадир.

Если читать истории частных строек на специальных форумах, то много таких:
“нанял прораба с бригадой, а потом договорился с бригадой напрямую” – понятно, что прораб здесь был понят, как посредник, и стало быть, застройщик неплохо сэкономил. Руководить теперь будет бригадир, но на самом деле – и сам застройщик тоже (он просто еще об этом не знает), и потратит теперь уже своё время на все те оргвопросы, которые решает прораб. Купить нужные инструменты и расходники (а заодно и проверить, куда девались купленные на прошлой неделе); найти и договориться с крановщиком и поставщиком бетона (и всего остального); понять, действительно ли каменщик не может выполнить проектное решение или дурку валяет; знать, что делать, когда бригада просит неделю отпуска, а на самом деле нашла более выгодную работёнку. Всё это требует у него намного больше времени, чем у прораба, в разы и на порядки. Если стоимость своего времени меньше стоимости времени прораба, тогда остается только вопрос качества решений – но тут, думаю, и так всё ясно.

«За этот сезон я залью фундамент, а в следующем – построю коробку. Найму бригады проверенных специалистов на фундамент и на кладку – все будет на высшем уровне». Здесь застройщик сам определяет этапность строительства и сам ведет найм рабочих, контроль качества и снабжение. Занимается тем, о чем знает из обрывочных сведений из сети, и неизбежно делает ошибки.

Заменить прораба собой или вообще устранить из процесса – начало истории неудач и печали.
Бригадир в роли прораба – это как левый китайский Айфон: он похож, но это выброшенные деньги. Именно у таких “прорабов”, как правило, случаются ошибки в реализации проекта, в понимании чертежей (они сложны и непонятно для новичка) и нестыковки со смежниками (инженеры, штукатуры, отделочники, оконщики, которые идут после коробки здания). Ещё хуже, если руководить будете Вы – бизнесмен или фрилансер, и просто Очень Хороший Человек.

 


Прораб или “мастера”?  Что на самом деле дешевле или дороже?


Ответственность за качество – это не только строгость взгляда и командный тон, а честность – плохая замена знаниям. Для контроля качества надо знать строительную физику (почему стенки котлована под крутым углом в песчаных грунтах скорей всего обрушатся) и строительную механику (почему в середине плите на двух опорах основная рабочая арматура внизу, а в середине и на конце консольной плиты – сверху). Взаимозависимости процессов – почему после выполнения эркера надо сначала сделать его покрытие с водоотведением, а потом штукатурить весь дом; что делать сначала – подпорные стены на участке или подвал основного дома. Об этом не пишут в интернете, и не подскажут на форумах, надо провести не одну стройку в качестве главнокомандующего. Что-то подсмотреть со стороны, конечно, можно, но без знания сути это не делает из сержанта полководца, а из бригадира – прораба. Тем более об этих сторонах процесса не подозревает Очень Хороший Человек, взявшийся руководить стройкой своего дома.

Вот потому ни он, ни самый строгий, непьющий и морально устойчивый бригадир никогда не заменит прораба. Даже идеальный бригадир, нанятый вами на роль прораба, будет у вас спрашивать, что и когда делать (в отличие от прораба, который будет иметь четкий план действий), а если этот бригадир ещё и умён, то постарается взять на себя только отдельные этапы коробки здания, без всего остального – без кровли, отделки, инженерки, столярки. И вы имеете все шансы выслушать от пришедших после кровельщиков о недоведённых фронтонах и не “пляшущих” верхах стен под мауэрлаты; от маляров  – о проблемах с вертикальностью кладки стен (которые, конечно же, можно решить дорогостоящей дополнительной стяжкой), а от инженеров – о забытых штрабах и отверстиях (которые теперь надо пробивать в стенах, фундаментах, перекрытиях). Создастся полная картина того, что все без исключения строители – …. редиски:

Строители - Пидорасы

 

Если он есть.

prorab_02Если Вы наняли знающего прораба (с собственной бригадой, постоянно контролирующего процесс), тогда важно знать, как правильно выстроить отношения с ним.
«Нужна бригада на строительство дома» – куча объявлений и «тендеров» на строительных форумах – где, возможно, и вы нашли свою мечту. Однако там работает одно правило – кто предложит более привлекательную цену, тот и подрядчик. Нет, конечно вы не такой простак, чтобы верить в низкую цену за высокое качество – вы ищете прораба с отзывами.
Окей. Но давайте взглянем на ситуацию с той стороны – глазами потенциального подрядчика. Прораб с отзывами хорошо понимает, что его предложение вы будете рассматривать в одном ряду со множеством других. И свою цену он сформирует так, чтобы не сильно выделяться на этом фоне, а только чуть-чуть. Надбавка за качество. За повышенный его уровень.
А знаете ли вы, от какого уровня он отсчитывал? Какой уровень качества сегодня – базовый? Походите по форумам, почитайте темы из категории “мой отчет о стройке” – много интересного…

Итак, когда вы выбирали «бригаду с прорабом», вы следили за уровнем цен, чтоб было, как в среднем по рынку. Да, именно этой «бригаде с прорабом» вы готовы дать и больше, чтобы все было правильно (тем более, что их на форуме рекомендовали), но вот за что конкретно вы планируете доплатить? “Качественное” (кладка это или монтаж) – это эпитет, а что конкретно Вы хотите видеть? В большинстве таких историй вопрос качества на этапе знакомства определяется в терминах “хорошо” и “прекрасно”, а на этапе приёмки работы застройщик почему-то вдруг начинает интересоваться нюансами и цифрами – на сколько миллиметров должна отклоняться стена от вертикали? Обыскав форумы и гуглы, искомая цифра нормы найдена, но бригада  категорически не приемлет этот мелочный подход, и аргументированно возражает: “Да мы всегда так делали, никто не жаловался.” Иногда даже предлагает фото, адреса, вплоть до телефона. Вам предлагается стать в один ряд с уже “отработанными” клиентами – или доказать, почему правы строительные нормы (в которых вы и выкопали свои мелочные придирки). Прораб, ставший на сторону бригады (это ведь на самом деле его недосмотр), может ещё и добавить  – “А что вы хотели при таком бюджете? Сантиметры вылавливать?”

Ну что ж, давайте попробуем провести конкретный разговор о качестве с прорабом – но не в плавании, а на берегу. Именно сейчас, перед составлением сметы, зададим ему нужный уровень качества строительства,  в правильных выражениях. Не «так, как у форумчанина Икс» или «как у знакомого Игрек» – а так, как написано в технологической карте (для железобетонных конструкций, для кладки, утепления).
Этих карт немного – вы все это сможете отыскать и распечатать, чтобы прочесть самостоятельно и проверять строителей. Это технологическая карта на выполнение монолитной или сборной железобетонной конструкции – для фундаментов, колонн, перекрытий; это рекомендации производителя по ведению кладки из блоков Поротерм (Кератерм /Керамейя) или газоблоков; тех. карты утепления фасадов мокрым способом.

И ещё не упустить – договориться о методах контроля, чтобы при проверке не услышать хрестоматийное “за такие деньги вы еще миллиметры меряете?” Да, точность ведения кладки нужна миллиметровая, и это – требование норм. Методы проверки в них описаны,  для кладки и бетона это  СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции. Опять же, ничего сверхъестественного – приемка кладки и приемка железобетонных конструкций (всё это скачабельно).

Больше ничего тут и не нужно, на этой основе прораб и должен составить смету – персонально для вас, для нужного вам уровня качества. Обозначив желаемую планку качества (по технологии) и способ контроля (по нормам), можно начинать разговор о цене. Не после того, как вы провели «тендер» на форуме, а до этого. Чтобы  прораб изначально, при расчете стоимости работ, закладывал в них именно такой уровень качества. И чтобы бригаде доводил эту задачу, подкрепив с одной стороны соответствующими расценками (пряник), а с другой – четкими требованиями. Ну, и чтобы все остальные соискатели, из тех, кто ищет легкого заработка, не беспокоились сами и не спамили Вас.

Вот это и есть самый большой отход от любимой народом практики – договориться о цене, а потом заявлять планку качества.

Смета

Если вы получили смету, и она очень хороша и понятна – там с десяток строк, и в этих строках – весь ваш дом, от котлована и до краника в ванной, то это на самом деле не смета, а технико-экономический расчет (ТЭР) по аналогам. Строитель брал из вашего проекта данные по его, проекта, площади, и умножал на среднюю стоимость аналогичного дома за 1 квадратный метр. Или (что ещё хуже) брал из проекта реальные объемы работ (кладки и бетонирования) и умножал их на известные ему цифры стоимости, игнорируя все остальные работы, основные и подсобные. При таком подходе “новости” о стоимости вашего строительства появятся буквально сразу, как только первый аванс будет реализован.

Строительной сметой (пример такой по ссылке) можно назвать документ, где каждый этап строительства разложен на работы, включая маленькие и подсобные, и этот документ не может быть меньше нескольких страниц (для частного дома в два – три этажа).  В такой смете не должно быть “белых пятен” – все, что указано в проекте (плюс подсобные работы) должно иметь количественное и стоимостное выражение. Иначе говоря, во время строительства никакие “дополнительные работы” возникать не должны. Да, могут измениться цены на стройматериалы (это нужно оговорить в договоре или частном соглашении), но больше никаких причин для пересмотра сметы быть не должно.

Может ли такая смета быть бесплатной? Категорически – нет! Для того, чтобы сделать её, прорабу понадобится несколько дней работы – и после этого подарить её Вам, что бы Вы смогли рассылать её по конкурентам, и облегчить им их работу? Не ждите бесплатной сметы, а если кто-то дал её бесплатно – не ждите качества. По бесплатной смете будут платные коррективы – но уже не сметы, а счета на оплату выполненных работ.

График финансирования по этапам и способ приемки этапов.

График финансирования предлагается нечасто, но именно этот документ вместе со сметой позволяет отслеживать ход работ (нет ли пропущенных этапов и “мелочей”), а прорабу фиксировать выполненные объёмы работ (актом приемки). Исходя из этого, обоим сторонам необходимо договориться о способ приемки. Первое – уведомление: застройщик (заказчик строительства) должен быть своевременно извещен о готовности объёма / этапа к сдаче, и принять его до начала следующего. Второе – как проверяем. Как говорилось выше, для этого существуют нормы, ничего выдумывать не надо. Приемку можно проводить самостоятельно (вооружившись нормативными критериями и опытом контроля таких работ), можно привлечь и специалиста по техническому надзору.


 

Ну вот, кажется всё, вроде ничего не забыл, но если все равно остались вопросы, прошу на мою страничку в ФБ – как разобраться в смете, где взять технологическую карту на укладку фундаментных блоков, и что там, в карте, лишнее – это всё уже нюансы, хотя и очень важные.


 

Добавить комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Показать
Поделится в Facebook
Поделится в Twitter
Поделится в Google Plus
Поделится в Одноклассники
Поделится в Вконтакте
Скрыть